经济学家朱宁指出，购房并非真正的刚性需求，预计房地产市场将在2027年触底。

普遍观点认为，当前房地产市场正呈现出止跌回稳的趋势，这一点大体上达成共识。然而，对于这一趋势何时能够实现，人们的看法却存在分歧。有人预测今年房地产市场可能止跌，而另一些人则认为可能需要三到五年的时间，究竟哪种观点准确，还需时间的检验来揭晓。

在探讨市场趋势时，首先倾听经济学家的观点是很有价值的。朱宁教授，上海交通大学的经济学家及副院长，在《经济大家说》栏目中分享了他的见解，这些观点值得深入探讨。

朱宁教授于2024年7月24日预测，未来房价预计将下跌20%-30%。尽管自去年9月起，一系列政策组合已使市场进入稳定状态，但近期市场再次呈现下滑趋势，这一预测已初步得到市场走势的证实。因此，他基本上维持了去年的判断，认为房价还有进一步下跌的空间。

从长期视角来看，朱宁教授指出，人口结构的变化、城镇化进程的放缓以及年轻人低欲望心态的兴起，正在推动房地产市场进行深度调整。面对从“买房必涨”到“买房即亏”的显著观念转变，房地产市场的逻辑已经发生了根本性的改变——首套房应当被视为消费品，而非投资品。

我还记得，在2025年天津夏季达沃斯论坛的分论坛上，朱宁教授分析称，全国房价预计还有10%-20%的下降空间，市场调整可能持续1-3年。

朱宁的观点之所以受到广泛关注，部分原因在于他先前对2016年房地产市场的准确预测：中国房价高估的根本原因在于“隐性担保”引发的“刚性兑付”预期。这种预期使得市场普遍坚信“房价只会上涨不会下跌”，进而推高了资产泡沫。

回顾过去，我们是否经常听到这样的论调：担心房价下跌？不可能的，不允许下跌，开发商和地方政府都不会坐视不管，你有什么好担心的？实际上，我们确实无法与那些人相比，我们输不起，市场的波动对我们生活的影响极大。

如今，人们购买房产的心态已经发生了变化，不再追求买房即能赚钱的幻想。许多人告诉我，他们不求房价大幅上涨，只希望房价能小幅下跌就足够了。现在，大多数购房者的需求都是出于刚需和改善性住房。

关于刚需，我曾指出，所谓的“真正刚需”其实是个伪命题，是开发商人为创造出来的概念。如果真的存在刚需，那么在房价下跌时，人们就不会因为担心而犹豫不决。然而，这句话可能不太容易理解，经历过之后你会发现，这根本没用。即使你需要买房，也不是能买得起房的对象，这种需求是无效的。

关于这一点，朱民也曾发表过类似的观点。他明确指出，“住房是刚需”这一说法存在根本性错误，购房行为并非由必需品驱动的。他从不认同“刚需”这个概念，因为在经济学中，只讨论“有效需求”——即你买得起的那些需求。

他提出，住房的核心价值应在于满足居住需求，而非作为投资手段或一种保值增值的资产。在过去的20年中，购置房产能带来收益，解决子女教育问题，这导致买房看似成为了必需品。然而，随着这些额外条件的改变，所谓的“必需品”属性也随之消失。

过去20年，人们为了买房不惜一切代价，如今这种心态已转变为迫切地想要出售房产。如何稳定并转变这种预期，成为房地产市场能否止跌回升的关键。

然而，现实情况是，过去正是这种氛围的营造，让人们普遍相信买房能够跨越社会阶层，实现财富增长。遗憾的是，当这一观念深入人心时，往往是问题最容易暴露的时刻。这一切都隐藏在美好的谎言之下，被房地产市场的快速上涨所掩盖，使我们陷入被动。那些愿意冒险、使用杠杆的人确实获得了丰厚的回报。然而，回顾过去，许多房地产开发商正是由于这种无序扩张的方式，最终积累了高达2万亿的巨额负债。

朱宁指出，尽管自2021年以来中国房地产市场已步入调整阶段，但尚未触底，预计将在2027年左右实现企稳回升。我国的情况介于美国和日本之间，且政策调控启动较早。若考虑到调整期大约为10年，那么如果部分二、三线城市在2018至2019年间已达到峰值，那么这一调整过程可能将持续至2027年左右。

对于年轻人而言，在购房方面应与时俱进，摒弃过往的投机观念，转向消费观念。购房时需要重新审视哪些因素更为重要，并重新梳理购房的逻辑。如果不做出改变，可能会陷入旧思维的泥潭。

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